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购房有风险 买卖需谨慎
[发布日期: 2017-09-30 ]  本文已被浏览过此处显示稿件总访问量

  8月10日,前黄一对李姓夫妻来到前黄镇司法所进行公证咨询,称其购买了同村张某位于前黄某小区的一套80平米的安置房,要求办理房屋买卖公证。

  我所工作人员接待了解情况后,结合公证办理流程手续要求,耐心细致地跟李某夫妻二人进行了解释。安置房从性质上属于被拆迁户家庭自用住宅,目前武进区尚未有权证齐全的安置房,尚未有相关具体政策出台,不具备交易条件。但是房屋买卖公证必须要是产权经过登记的可交易房屋,虽然双方已经达成一致,但不能进行公证,更是不能过户。

  在明确告知不能办理公证后,我所工作人员还详细向夫妻二人解释了类似房屋买卖的弊端,今后安置房是否能够取得权证尚不能明确预期,目前已经发生的买卖行为只是在买卖双方之间生效,不能对抗任意第三人,也即不能得到法律的足够保护,需自己权衡。

  并且,工作人员还向夫妻二人提出了合理建议,建议其在确定要购买的情况下,签订专业人士起草的规范买卖协议,并请所在村委作有关见证,以求今后有据可查,李某夫妻也欣然接受。

  相关法条:

  《宪法》第十条 农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。

  《民法通则》第八十条 土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。第八十一条国家所有的矿藏、水流,国家所有的和法律规定属于集体所有的林地、山岭、草原、荒地、滩涂不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。

  《土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

  由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。正是这种 “房地一体主义”也即“地随房走、房随地走”的观点,加上宅基地的土地性质决定了其不能通过买卖的方式转让,导致了农村房屋以及拆迁后村民取得的安置房的买卖在司法实践中得不到法律支持。

  来源:法润江苏网

  http://www.frjs.gov.cn/31036/201709/t20170930_4710088.shtml

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