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论委托公证中对夫妻共同财产的认定
[发布日期: 2016-12-23 ]  本文已被浏览过此处显示稿件总访问量

石城公证处 王仿

  某日,一女子来到我处询问,其和父母共同购买房产,房产登记在其本人及父亲名下,其本人占99%,父亲占1%,后母亲去世,现家庭要改善条件,需要卖掉原先购买的小房,再重置一套大房,但因父亲腿脚不便,需要办理委托售房手续。

  公证机构办理上述公证,一般审核的材料有,当事人出具身份证、居民户口簿,以查明委托人身份;提交房产证明,证明其财产所有权人,提交婚姻状况证明及夫妻财产约定以证明登记的财产是否为属于夫妻共同财产,公证员收集材料后,依据法定程序对当事人提出的委托书申请予以办理公证。

  因上述案例,涉及夫妻一方已去世,生存一方名下的财产份额一部分应属于死亡一方的遗产,根据我国继承法的规定,死亡一方的遗产应当由其配偶、子女、父母共同继承,本案若按法理来处理,必须先解决继承再解决委托过户,其程序性将大大超过委托成本,身体健朗的产权人在房产交易过户过程中基本会选择多跑几趟当面签署相关文件。本案中,要处理好老人的委托,公证机构证明老人的委托行为,对焦急的申请人及利害关系人来说接受不了。

  上述案例也非个案,中国的父母对子女普遍较为疼爱,考虑的东西比较多,不仅考虑怎样用尽毕生积蓄为子女买房,还要考虑将来子女如何能避税。购房后,不仅考虑将来子女的婚姻给自己带来的风险,又要考虑将来老有所养。折中的办法,就是将房产的一部分登记在自己名下,以达到避税及监督目的。于是很多父母就会选择占有房产的百分之一份额。

  公证机构针对上述案例主要有两种公证方式,一种适用《公证程序规则》第三十八条的规定,仅对委托人的签名(印鉴、指印)和签署日期进行证明,不对委托书的内容进行证明。一种适用《公证程序规则》第三十六条的规定,对委托人的委托行为以及委托人的签名(印鉴、指印)和签署日期进行证明。

  上述两种方式中第一种方式只需对当事人提交的材料进行形式审查,程序较为简便高效,明显更适合当事人的需要。而第二种方式需要对材料进行实质性审查,办理上述案例必须先办理继承,再办理委托公证,不仅耗人力、耗成本,而且当事人也较为排斥。

  随着我国经济的发展,依法治国理念的推进,公民的法律意识不断加强,特别是近十年经济的飞速发展,人们手中的财富越来越多,财产形式出现多样化,如房产、股票、债券、基金、网上网下存款、各种网络代金券等,管理和处理好如此多形式的财产分身乏术,而委托恰恰解决了诸多难题。公民可以依据法律赋予的权利,在知悉委托行为带来的法律意义和法律后果前提下,均可委托自己信任的人办理各种委托事务,不仅使自己从繁重的事务中解脱出来,而且还能提高办事效率,便捷生活。

  目前公证机构办理委托书公证所依据的程序性法律文件有:

  1、中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议于2005年8月28日通过,自2006年3月1日起施行的《中华人民共和国公证法》。

  2、2006年5月10日司法部部务会议审议通过的 《公证程序规则》。

  3、2008年4月23日中国公证协会第五届常务理事会第五次会议通过的《办理房屋委托书公证的指导意见》。

  申请人办理委托书公证应当向哪一公证机构提出申请?

  根据公证法第二十五条的规定,自然人、法人或者其他组织申请办理公证,可以向住所地、经常居住地、行为地或者事实发生地的公证机构提出。

  申请办理涉及不动产的公证,应当向不动产所在地的公证机构提出;申请办理涉及不动产的委托、声明、赠与、遗嘱的公证,可以适用前款规定。

  即申请人办理委托书公证可以向住所地、经常居住地、行为地的公证机构申请办理委托书公证。

  依据上述文件申请人办理委托公证应当提交的材料及公证机构应当审核的材料。

  根据中公协的《办理房屋委托书公证的指导意见》,适用《公证程序规则》第三十八条的规定办理房屋委托书公证的,委托人应当提交下列材料:

  (一)委托人的身份证件和资格证明;

  (二)房屋委托书文本;

  (三)房屋委托书所涉及的房屋权属(权利)凭证的原件或者复印件,但购买房屋的除外;

  (四)法人或者其他组织申办房屋委托书公证,按照法律、法规或者章程规定需要审批的,应当提交股东会(董事会)决议或者有关部门的批准文件;

  (五)监护人申请办理以处分被监护人所有的房屋为内容的委托书公证,应当提交享有监护权的证明材料以及为被监护人利益而处分房屋的保证书。

  公证机构适用《公证程序规则》第三十八条的规定办理房屋委托书公证,除需要按照《公证程序规则》规定的事项进行审查外,还应当重点审查下列事项:

  (一)委托人的身份是否属实;

  (二)委托人是否具有完全民事行为能力;

  (三)委托书中有无违反法律规定或者明显虚假的内容;

  (四)委托书中委托人的签名(印鉴、指印)和签署日期是否属实;

  (五)委托人为被羁押人员的,应当注意审查委托人是否可以处分委托书所涉及的房屋,必要时可以向有关部门核实。

  适用《公证程序规则》第三十六条的规定办理房屋委托书公证的,委托人应当提交下列材料:

  (一)委托人的身份证件和资格证明;

  (二)房屋委托书文本;

  (三)房屋委托书所涉及的房屋权属(权利)凭证原件,但购买房屋的除外;

  (四)处分已设定抵押权的房屋,提交抵押权人同意处分的书面材料;

  (五)法人或者其他组织申办房屋委托书公证,按照法律、法规或者章程规定需要审批的,应当提交股东会(董事会)决议或者有关部门的批准文件;

  (六)监护人申请办理以处分被监护人所有的房屋为内容的委托书公证,应当提交享有监护权的证明材料以及为被监护人利益而处分房屋的保证书。

  公证机构适用《公证程序规则》第三十六条的规定办理房屋委托书公证,除需要按照《公证程序规则》规定的事项进行审查外,还应当重点审查下列事项:

  (一)委托人的身份是否属实;

  (二)委托人是否具有完全民事行为能力;

  (三)委托书内容是否与委托人意思表示一致;

  (四)委托书中有无违反法律规定或者明显虚假的内容;

  (五)处分房屋的,以查阅房屋登记簿的方式核实委托人提交的房屋权属凭证是否属实,以及该房屋有无被抵押、查封、扣押等限制处分的情况;

  (六)委托书所处分的房屋属于夫妻共有财产且夫妻不能共同签署委托书的,另一方是否同意;

  (七)委托书中委托人的签名(印鉴、指印)和签署日期是否属实;

  (八)委托人为被羁押人员的,应当注意审查委托人是否可以处分委托书所涉及的房屋,必要时可以向有关部门核实。

  办理委托公证,认定委托处分的财产是否属于夫妻共同财产,目前存在的一些常见的问题有:

  1、程序过于复杂。如上述案例所述,生存一方占有房产1%,配偶过世,生存一方办理委托,若按理论办理继承再办委托公证,较难解决问题。

  2、共同申请困难。夫妻分居两地,夫妻双方不能共同申请办理委托公证。申请人配偶(即未登记为产权人一方)居住国外,前往使领馆不方便,有困难的。

  3、婚姻审查难。民政部门自去年除用于个别国家婚姻登记用途以外,不再出具无婚姻登记记录。对于剩男剩女来说,不论是申请人自行证明其未婚状态,还是公证人员审核其是否属于未婚状态,均有困难,公证机构最多也只能前往申请人户籍地或经常居住地查询,也不能排除申请人在其他地区进行婚姻登记的可能。

  4、父母出资,认定难。婚后父母全部出资,房产登记子女一方名下,因委托售房审查出资,申请人不仅证明难,亦引发不必要的夫妻矛盾,影响夫妻和谐。

  5、通过遗嘱或赠与归夫或妻一方所有的。也存在上述第4条情况。

  6、出具夫妻财产约定。当代的年轻人法律意识较强,越来越重视隐私的保护,为了委托售房,提交双方达成的夫妻财产约定,有较大的抵触心理。即使申请人提交,也不见得相关机构认可。

  7、部分地区的房产登记部门在进行房产登记时已区分夫妻共同所有和夫或妻一方所有,因委托售房,申请人提交或公证人员异地调取材料也有困难。

  8、离婚协议或财产分割协议约定不明确的,特别是近几年,购房人为规避国家的房产政策,多次结婚、离婚、复婚,情况复杂的。调取离婚协议,或重新达成的分割协议,对申请人来说,等于回顾了一遍过往婚史。

  针对上述问题,公证机构是否需要对委托财产进行认定?其是否属于夫妻共同财产?如属于夫妻共同财产是否需要配偶同意?

  首先,从实体法律上看是否需要?

  公证机构审查委托处分财产是否夫妻共同财产,主要源于我国婚姻法第十七条的规定,夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。以及物权法第九十五条的规定,共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。夫妻共同财产虽登记在一方名下,但夫妻双方具有平等的处分权。一方处分夫妻共同财产应当经过共有权人同意。

  但物权法第十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。申请人拿着载有其姓名的不动产权属证书申请办理委托书公证,公证机构没有理由不予办理。正如申请人撒气说,不动产登记簿部门都没让我配偶过来,你们凭什么让我这么做。公证机构在不动产登记部门已登记的基础上是否需要再做细致的认定呢?本人认为委托属于外部行为,依据物权法第一百零二条规定,因共有的不动产或动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务,共同共有人共同享有债权、承担债务。即夫妻一方处分夫妻共同财产,在对外效力上,只要相对人主观是善意,其不存在故意或重大过失,共有人享有连带债权、承担连带债务。

  一方擅自处分夫妻共同财产另一方是否可以得到补救?答案当然可以,被侵权一方可以向房产登记部门提出异议或向法院提出诉讼。

  再者,从法律程序上看是否需要?

  公证法及公证程序规则均未明确要求审查申请人的婚姻状况,只有《办理房屋委托书公证的指导意见》中明确要求公证机构适用《公证程序规则》第三十六条的规定办理房屋委托书公证,即证明委托民事法律行为,除需要按照《公证程序规则》规定的事项进行审查外,还应当重点审查委托书所处分的房屋属于夫妻共有财产且夫妻不能共同签署委托书的,另一方是否同意等内容,并要求公证机构在询问笔录中询问申请人其处分的房屋是否属于委托人所有,有无其他共有人等情况。指导意见而在其第八条中规定,公证机构适用《公证程序规则》第三十八条的规定办理房屋委托书公证,即签名公证,除需要按照《公证程序规则》规定的事项进行审查外,还应当重点审查的事项中并未提到上述“委托书所处分的房屋属于夫妻共有财产且夫妻不能共同签署委托书的,另一方是否同意内容”。本人理解为委托书证明签名,无需强制审查申请人的婚姻状况,也无需强制要求审查配偶是否共有权人,是否同意售房内容。

  再者,从房产登记机构的管理上看是否需要?

  根据本人所在区域的不动产登记机构目前的登记、管理模式,若房屋所有权人亲自前往不动产登记机构办理房屋的购买、出售等手续,不动产登记部门仍然可以为其办理相应的登记、过户手续。不动产登记簿上登记产权人为夫妻两人姓名的,办理过户需要夫妻两人共同签署确认,或不能到场的一方或双方委托他人办理售房手续。若不动产登记簿上登记的产权人为夫或妻一方姓名,无论房产是婚前财产还是婚后夫妻共同财产,办理过户只需要不动产登记证上的所有权人亲自办理过户的,房产部门仍可为其办理过户手续。

  最后,办理委托书公证审查委托财产是否夫妻共同财产带来的利弊的分析?

  据上述法律性文件的相关规定,均未要求申请人提交婚姻状况证明,而是公证机构应当审查委托人若处分的财产属于夫妻共同财产的,审查共有权人是否同意,目前办理委托书公证申请人有权向其本人所在地或委托行为发生地的公证机构提出公证申请,这就意味着申请人提出申请的公证机构并不一定在其户籍所在地,公证机构审查委托处分的财产是否夫妻共同财产,首先要查明申请人的婚姻状况,去年国家相关部门明确规定取消奇葩证明,民政部门除当事人用于个别国家外不再出具婚姻登记记录证明,由使用部门与民政部门核实,据本人核实经历,核实申请人婚姻状况存在的困难,第一,婚姻属于申请人的隐私,婚姻登记部门处于保护当事人的隐私,不是一个电话就可以核查到的。即使公证人员上门核查,也不能看到相关记录,而是由婚姻登记部门的工作人员口头告知当事人在其本辖区的婚姻登记记录。第二,目前我国公民的结婚方式主要有根据传统风俗结婚,民政部门登记结婚,使领馆登记结婚,离婚方式主要有民政部门登记离婚、法院调解判决离婚,使领馆登记结婚。民政部门也不能体现申请人全部的婚姻状况。第三,跨地区查询的需要高成本,申请人办理委托公证,公证机构收取公证费200元到300元不等,做到婚姻核实到位公证机构可能要倒贴,核实婚姻状况不仅耗时、而且耗成本。即使做到夫妻关系核实到位,也不能排除登记的产权人有代持或与他人合伙购买的可能性。故公证机构即使做全面审核,对房产做更加细致的认定,是否可以对抗房产登记部门的登记效力呢?在当事人未向房产登记部门提出异议,公证机构作出细致认定的意义在哪?

  该意义可能就是公证的预防功能,若委托处分的财产属于夫妻共同财产,申请人(即产权证登记的所有权人,夫或妻一方)的配偶不同意,公证机构不予受理,房产未被成功出售,公证机构成功的阻止了申请人的不法企图,实现了公证的公正、公平。若申请人的配偶同意售房,则公证程序更加完美,对当事人来说也是负担。若机智的申请人向公证机构申请公证受阻,亲自向房产登记部门办理登记过户手续,其目的仍能实现。

  本人认为,公证机构不是法院,不需要对房产的归属进行判定,国家已成立法定机构依法对房屋产权进行登记,根据我国物权法的相关规定,不动产登记簿上登记的所有权人有权依法处分房产,公证机构没必要强制增加成本去核实申请人的婚姻状况,再去对委托财产是否属于夫妻共同财产进行认定,再去核实配偶是否同意。申请人处分财产时应当对自己的行为负责,若产生侵犯他人权益的事宜应当由其本人承担对己不利的法律后果。公证机构属于服务机构,不是行政管理机构,更不是家长,因为潜在的风险而增加当事人的负担。

  随着社会主义市场经济的发展,法律需要服务于经济,公证机构服务要顺应当前的经济的发展,更好的促进财产的流通。对于流通过程中有可能产生的风险,应当由当事人自行承担,而不是通过强制及严苛的程序来防范潜在的风险。

  本人提出以下建议:

  1、减少强制性规定,由当事人自行选择公证程序。

  公证机构可以根据房产证或不动产权证登记的产权人提出的委托申请,审查必要材料后,直接受理申请并为其办理委托或签名公证。公证员办理委托书公证时,可向申请人提出法律意见,告知其法律后果,申请人可以有选择性的、自愿性的选择全面性或一般性的审查程序,根据其意愿是否自行出具相关婚姻状况证明,是否要求配偶到场或在异地表明售房意愿,公证机构不再强制对委托财产进行认定,核查其婚姻状况。

  2、简化公证程序要求,有选择性的将公证员的法律意见或告知内容写进公证书,由当事人自行承担法律后果。

  公证机构可以根据房产证或不动产权证登记的产权人提出的委托申请,审查必要材料后,直接受理申请并为其办理公证。在公证词分 四段,第一段,申请人信息,第二段,公证事项,第三段,公证机构办理公证前向当事人的告知内容,如公证机构依据的法律,已告知委托人处分财产应经共有权人同意,当事人知悉委托的法律意义法律后果,并自愿承担对己不利后果等内容,第四段,公证证词及证词的法律依据。

  3、区分情况,做不同处理。

  适用中国公证协会的《办理房屋委托书公证的指导意见》,公证机构办理房屋委托书公证原则上适用《公证程序规则》第三十八条的规定,仅对委托人的签名(印鉴、指印)和签署日期进行证明,不对委托书的内容进行证明。

  当事人或者接受房屋委托书的第三人有特殊需要的,公证机构也可以适用《公证程序规则》第三十六条的规定,对委托人的委托行为以及委托人的签名(印鉴、指印)和签署日期进行证明。

  根据上述文件,对上述房屋所有权人登记为多人,占有份额较小的。财产认定较难,婚姻状况核实有困难的,公证机构可以采用证明签名的方式,简化手续,不仅解决当事人的困难,也节约社会资源,也避免公证机构审查核实不全面而给利害关系人造成不必要的损失。

  

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