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房屋征收中的助搬助拆若干问题初探
[发布日期: 2017-11-09 ]  本文已被浏览过此处显示稿件总访问量

秦淮区司法局 陈钢

 

  房屋征收一直是社会矛盾多发的热点领域。助搬助拆在近年各地房屋征收过程中不断出现,对此行为的合法性和合理性各方看法不一。赞成者认为行为合理,可以充分提高房屋征收的效率;反对者认为行为侵犯物权,涉嫌违法。而我国现行法律对于助搬助拆行为并无明确规定,仅限于各方在实践中对相关法律条文的理解运用。因此,厘清助搬助拆行为的法律性质,分清行为合法与否的界限,有助于在法律框架内更好地提高房屋征收效率,化解社会矛盾。

  一、助搬助拆的适用对象

  区别于已有法律明确规定的违法建筑拆除,对于合法建筑,目前房屋征收中采用助搬助拆的主要有以下2种:

  1、产权人已签约交房,但承租户占房拒不迁出。产权人已签订补偿安置协议,急需交房。产权户与承租户发生纠纷影响产权人交房,产权人请求助搬交房并承诺对承租户承担相应民事责任,提供足额补偿款作为担保后,征收单位助搬收房。

  2、被征收人签约后反悔,但房屋已搬空或符合交房条件,且时间已过交房期。征收单位按照约定的交房期通知被征收人后,对空置房屋进行助拆收房。

  二、助搬助拆的合法性依据

  1、《民法》的委托代理与无因管理。产权人请求助搬交房的适用委托与代理关系。《民法》第六十三条规定,公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。征收单位按约定日期对符合交房条件的房屋助拆收房的适用无因管理。《民法》第九十三条规定,没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失进行管理或者服务的,有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。

  2、《合同法》的全面履约要求。基于诚实信用原则,用助搬助拆行为对抗合同违约具有实体的合法性。《合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

  3、《物权法》的占用保护与对抗。物权法同样赋予房屋产权人请求助搬助拆的权利。《物权法》第二百四十三条规定,不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息,但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

  4、民事自助理论。助搬助拆在程序上的合法性来源于民事自助理论。民事自助行为是当自己合法权利受到外来不法侵害时或者自己的合法权益面临着将要受到损害的危险状态时,为了保护自己的合法权益,通过自己的力量,运用合法的手段,使自己的合法利益回复到原来状态的一种行为。虽然我国民法立法上没有规定民事自助行为,但是在社会生活中,民事自助行为现象大量存在。民事自助行为是一种私力救济的行为,是一种出于自然人的一种本能自我保护的行为,也是一种对公权力保护公民合法权益的补充行为。

  三、助搬助拆合理性的注意事项

  助搬助拆是对于诉讼解决的无奈补充,应当穷尽调解等常规化解矛盾方法,当限于征收时限紧急,无法进行诉讼解决,不拆除房屋将造成远远大于房屋价值的损失时,为避免当事人损失扩大而采取。助搬助拆行为存在经济和社会层面的合理性。作为征收单位,在采取助搬助拆行为时应当注意:

  1、厘清主体,不越位侵权。助搬助拆是民事行为,是基于权利人委托的帮助搬迁行为,目的是保障现场搬迁秩序和安全,以及防范和化解突发矛盾,行为必须基于权利人的申请对委托事项合法性进行审查,并对相关人员权利进行保障。助搬助拆不是行政执法,行政机关不得越位侵权。

  2、依法处置和化解矛盾。对拆除现场突发矛盾,应当及时报警,由公安机关出警进行现场处置,保障现场安全稳定,房屋拆除后如继续调解不成建议双方当事人通过诉讼解决。

  3、强化证据意识,注重证据保全。为防止相关人员推卸责任或强行攀附、舆论攻击,帮助搬迁的单位和人员应注重事前、事中及事后证据保全,做到有理有据。

 
 

  

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