由拆迁引发的房产权属问题

【案情简介】
    甲乙夫妇原在某处有一处房屋，2003年初，该房屋遇国家建设被拆迁，按拆迁政策，甲乙可得拆迁款15万元，并可申购经济适用房二套。2004年3月，甲因病死亡。乙按政策规定用拆迁款购买了二套经济适用房，并签订房屋买卖契约。2004年8月，乙想把二套房屋赠与其二个子女，由于南京市有经济适用房自购买之日起3至5年内不能过户的规定，乙来公证处欲立遗嘱将二套房屋处分其子女，公证处建议乙先办理房屋拆迁款的继承权公证，再立遗嘱。乙提出新房屋是在丈夫死亡后购买的，且产权人只有乙一人，无需继承。后公证员依法告之法律后果，乙还是先办理了继承权公证。

【法律后果】
    本案中乙的继承权公证是确保遗嘱公证合法、有效的前提。若按乙的要求直接办理遗嘱公证，就有可能因侵害其他合法继承人权利导致遗嘱无效。

【分析意见】
    1、甲乙夫妇的原有房屋系甲乙夫妻共同财产，房屋拆迁后，所得拆迁款15万元也属于甲乙共同所有，根据我国继承法的规定，甲死亡后，拆迁款中属于甲的那部分已发生继承。故应先办理继承权公证，先确定拆迁款的归属。
    2、乙申购房屋属于经济适用房性质，包含拆迁时原户籍人口优惠购买面积，应区别于普通商品房。只有甲的其他继承人自愿放弃继承，乙才能一人合法拥有这15万元拆迁款。如按乙所说，认定房屋是乙在甲去世后所买，产权属乙一人所有，则即使乙未使用该15万元拆迁款购买房屋，甲的其他合法继承人仍享有向乙追回甲的遗产的权利，致使房屋权属不清，易产生纠纷。

【操作技巧】
    在实践中，应根据当事人处分房产的不同性质，采取不同的处理方法。经济适用房（包括拆迁安置房）不同于普通商品房，它包含原房屋拆迁时享有的优惠政策，应区别不同情况处理。对本例中情况，应向乙讲明法律后果，让其先办理继承权公证，明确拆迁款归属，进而明确新购买房屋的权属，从而保障乙立遗嘱处分房产行为的有效性。